FAQ – Häufig gestellte Fragen

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Ihre Wohnung ist Ihr Sondereigentum. Das Treppenhaus, die Gebäudeaußenhaut und die Außenflächen etc. sind Gemeinschaftseigentum und gehören Ihnen und den anderen Eigentümern der Wohnungen anteilig gemeinsam.

In der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Eigentum an der Wohnimmobilie und dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Die Teilungserklärung bestimmt die genaue Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Abgeschlossenheit des Gesamtobjekts und eines jeden Wohnungseigentums. Sie bildet die Basis für die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses.

Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen wird für jede Wohnung festgelegt, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) diese repräsentiert. Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bruchstücke werden i. d. R. als Teile von 10.000 angegeben, wobei der Verteilerschlüssel im Wesentlichen auf dem Anteil der jeweiligen Wohnfläche einer Wohnung zur Gesamtwohnfläche eines Objekts beruht.

Als Gemeinschaftseigentum werden im deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, bezeichnet. Zum Gemeinschaftseigentum gehören im Wesentlichen die Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, z.B. Wände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, z.B. Heizungsanlage, Strom-, Wasser- und Gasleitungen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören solche Teile des Gebäudes auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, z.B. die Abschnitte von Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen.

Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und instandgehalten. In der Regel wird ein Verwalter zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt.

Das Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung). Die Nutzung des Sondereigentums, mit anderen Worten der Wohnung, steht dem Erwerber direkt und ausschließlich zu und ist auch durch diesen zu er- und unterhalten.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Jede Eigentumswohnung erhält nach Aufteilung eines Hauses ein eigenes Grundbuchblatt, welches vorstehende Inhalte ausweist.

Viele Eigentümer glauben, sie können einen Antrag zur Tagesordnung erst stellen, nachdem sie die Einladung zur Versammlung erhalten haben.

Dies ist ein Irrglaube. Selbstverständlich können Sie jederzeit die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes beantragen. Aus organisatorischen Gründen ist es auch sinnvoll mit der Beantragung eines Tagesordnungspunktes nicht erst bis zum Erhalt einer Einladung zu warten.

Ein Antrag kann jederzeit ohne Einhaltung einer bestimmten Form beim Verwalter gestellt werden. Beachten Sie jedoch, dass der Verwalter zeitlich in der Lage sein muss, allen Eigentümern Ihren Tagesordnungspunkt spätestens drei Wochen vor einer Eigentümerversammlung zuzustellen. Sollte dies aufgrund einer zu späten Antragstellung beim Verwalter nicht möglich sein, so kann der Tagesordnungspunkt nicht aufgenommen werden.

Über die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, entscheidet der Verwalter. Er hat das Recht, einen Antrag abzulehnen, sofern sachliche Gründe hierfür sprechen (Beispiele: fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft; Wiederholung von Themen, über die in der Vergangenheit bereits entschieden wurde etc.).

Sofern die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes von mindestens 30 % der Eigentümer gewünscht wird, kann der Antrag seitens des Verwalters nicht abgelehnt werden.

Die Anbringung von Markisen, Fensterrollläden, Stoffumrandungen an Balkonen oder Ähnlichem, stellt laut Wohnungseigentumsgesetz eine bauliche Veränderung dar, da diese das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes (ggf. nachteilig) verändern.

Bitte beachten Sie, dass solche Veränderungen grundsätzlich genehmigungspflichtig sind und der Zustimmung aller Eigentümer bedarf.

Ob und in welcher Form solche Veränderungen an einem Objekt gestattet sind, kann jede Eigentümergemeinschaft grundsätzlich für sich selbst entscheiden.

Oftmals finden sich in der Teilungserklärung Regelungen hierzu. Ist dies nicht der Fall, sollte die Beschlusssammlung nach diesen Themen abgesucht werden. Viele Eigentümergemeinschaften fassen in den ersten Jahren nach Fertigstellung der Immobilie und Gründung der Gemeinschaft, Grundsatzbeschlüsse über die erlaubten Maßnahmen an der Gebäudehaut.

Grundsätzlich sollten Sie immer vor Durchführung von solchen und ähnlichen Maßnahmen, mit dem Verwalter der Wohnanlage Kontakt aufnehmen und sich im Zweifel eine Zustimmungserklärung ausstellen lassen.

Oftmals fassen Eigentümergemeinschaften zwar Beschlüsse mit einer grundsätzlichen Genehmigung, beispielsweise zur Anbringung einer Markise, jedoch nur unter der Einhaltung bestimmter Bedingungen. Zum Beispiel, dass die Anbringung nur durch einen Fachhandwerker erfolgen darf oder der Markisenstoff einen bestimmten Farbton aufweisen muss.

Um hier nicht Risiko zu laufen, einen Rückbau durchführen zu müssen, sollte man vor solchen Maßnahmen daher immer den Verwalter kontaktieren.

Bei Mieterwechsel ist es empfehlenswert den Verwalter vollumfänglich zu informieren, damit dieser Ihren Mieterwechsel bei der Erstellung der Heiz- und ggf. Wasserkostenabrechnung berücksichtigen kann.

Auf die Hausgeldabrechnung hat der Mieterwechsel keinen Einfluss, da diese grundsätzlich für das gesamte Kalenderjahr für den Eigentümer erstellt wird. Da die Berechnung der Heiz- und Wasserkosten recht komplex ist, sollte diese durch den Verwalter erstellt werden.

Hierfür benötigt der Verwalter zumindest nachfolgende Informationen:

• Namen der ausgezogenen Mieter und das Auszugsdatum
• Namen der einziehenden Mieter und das Einzugsdatum
• Zählerstände von Wasserzählern, Wärmezählern oder Heizkostenverteilern, jeweils vom Auszug und vom Einzug
• sofern für Ihr Objekt abrechnungsrelevant, die Anzahl der ausziehenden und einziehenden Personen
• Der Stand des Stromzählers wird vom Verwalter nicht benötigt, da der Strom immer direkt zwischen dem Energieversorger und dem Wohnungsnutzer abgerechnet wird. Insofern muss sich der ausziehende Mieter selbst bei seinem Versorger abmelden und der einziehende Mieter sodann selbst anmelden.

Die Abrechnung muss schriftlich erfolgen und nachfolgende Inhalte aufweisen:

• Angaben zum Vermieter
• Angaben zur Wohnung
• Angaben zum Mieter
• den Abrechnungszeitraum
• den Nutzungszeitraum des Mieters
• eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten (hierbei ist die Regelung aus dem Mietvertrag über die Umlagefähigkeiten der einzelnen Kosten zu beachten)
• die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels (hierbei sind die mietvertraglichen Regelungen zu beachten)
• die Berechnung des Einzelkostenanteils des Mieters
• den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Als Grundlage für die umlagefähigen Kosten dient Ihnen unsere Jahresabrechnung, die wir bereits in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten für Sie aufteilen.

Sofern sich aus dem Mietvertrag mit Ihrem Mieter keine gegensätzlichen Regelungen ergeben, können Sie die von uns definierten umlagefähigen Kosten in Ihre Betriebskostenabrechnung übernehmen. Hinzurechnen müssen Sie dann noch die Grundsteuer, die Ihnen vom Finanzamt direkt berechnet wird und ggf. weitere Kosten, die Sie privat ausgelegt haben (Beispiele: Wartung von Lüftungs- oder Klimaanlagen, Wartung von Fenstern oder Sonstiges).

Gem. § 565 BGB Absatz (3) ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Abrechnung zuzustellen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.